第一章 项目背景

一、规划背景

　  泉州简述
   泉州，又称鲤城、刺桐城、温陵，地处福建省东南部，泉州历史悠久，三国、南朝设置县、郡。西晋末年后，经济得到迅速发展。1986年撤晋江地区设泉州地级市。泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。
　  泉州市市委召开九届六次全体（扩大）会议，明确提出泉州发展新蓝图：北承福州、南接厦门、淡出闽东南、建设大泉州。城市新定位一经推出，海内外广为关注。这不仅仅是泉州应福建省委、省政府提出的“北承长江三角洲，南接珠江三角洲，建设海峡西岸经济区”战略构想的重大部署，更是泉州人站在闽东南经济圈内，以更宽广的视野、更深远的空间来重新审视“泉州模式”长期思想的结晶。
　  迎宾大道地处泉州南部门户地区，是对外展示泉州城市形象的重要窗口。现状两侧片区在居住环境、城市面貌都存在脏、乱、差的问题，为了提升城市品位及土地价值、塑造优美的环境及富有时代气息的泉州南大门城市形象，市政府决定对泉州南迎宾大道交通改造的同时对其两侧片区进行改造。
项目历程
　  泉州南迎宾大道两侧片区改造修建性详细规划（概念方案）设计为市城乡规划局于2010年9月发函竞赛投标项目， 2010年12月2日我院（海口城市规划设计研究院）提供设计方案被与会专家及领导确定为第一名。为了更好的指导实施建设，受泉州市城乡规划建设局委托，由我院正式编制《泉州南迎宾大道两侧片区改造修建性详细规划》，冀为泉州南迎宾大道两侧片区改造建设提供切实可行的规划依据。
泉州南迎宾大道两侧片区改造修建性详细规划方案设计经过多次沟通协调会议，结合会议纪要、专家和各部门及各区现场调研的意见，进行修改完善，并于2011年12月7日通过专家评审，本次接合评审纪要修规完善形成本次的成果方案。
二、区位条件
　  泉州南迎宾大道位于泉州市中心城区的江南池店组团区域，北面紧邻紫帽山风景区，南侧临泉州经济技术开发区清濛园区，是泉州南部的重要门户，324国道的重要组成部分，泉州南迎宾大道两侧片区改造项目位于国道324线池峰路口至泉州南互通口（泉三高速）两侧，项目分布江南新区、紫帽山风景区及晋江池店片区三片区域内。
三、规划范围
　  规划区为泉州南迎宾大道两侧片区，泉州南迎宾大道改造工程总面积用地约为219.23公顷，扣除南迎宾大道道路改造部分，本次规划改造两侧片区用地面积约为179.79公顷。（依据设计导则以道路或行政区划分为A至F等6个地块其中：A地块34.39公顷、B地块47.18公顷、C地块53.50公顷、D地块5.88公顷、E地块16.12公顷、F地块22.72公顷）
第二章 现状概况
一、自然条件
（一）、地形地貌
　   规划区属晋江流域河谷盆地，整体来说为丘陵地貌，区内B地块有两座小山体座落其中,C、D两地块北依紫帽山，地势为北高南低，A、E、F地处城市建设区内，用地相对较为平坦。
规划区内最高点为紫帽山风景区内高程90.00m，最低点位于清濛村东部高程为2.76m。规划区整体地势为沿迎宾大道沿线较低，南北两侧高。但整体地势较为平坦，起伏不大，建设用地工程条件较好。规划区内绝大部分高程在0.00m～30.00m之间，约占84%，海拔在30.00m～60.00 m之间，约占12%；在28.00m～30.00m之间，约占4%。
　   规划区整体坡度较缓，坡度处于0%～15%之间，约占89%，主要位于沿南迎宾道两侧的大部分地域；部分处于15%～30%之间，约占8%，位于C地块北部区域及B地块两山坡区域；坡度大于30%地区约占3%，坡度较大的主要处于紫帽山风景区入口用地及C地块内部小山体南北侧。
（二）、地震烈度
　  泉州市位于我国东南沿海地震亚区，泉州—汕头地震带，东与台湾地震区毗邻。长乐—南澳深断裂、永安—晋江大断裂纵横于泉州市区，交汇复合，并受台湾地震区影响，历史上弱震活动频繁，中震时有发生。近年来，泉州及其邻近海域中强地震频发，是全国52个抗震防灾重点城市之一。按照2001年第四代《中国地震动参数图》和福建省建设厅及福建省建设局发文的福建省地震烈度区划表，本规划属于地震加速度为0.15g，地震烈度7度区，地震动反应谱特征周期分别为第二组（晋江）、第三组（鲤城）。
（三）、气象条件
　  规划用地属南亚热带海洋性季节气候，日照充足，雨量丰富，气候暖热，夏长不酷热，冬短无严寒。春夏多雨，秋冬少雨，年降水量大致在911.7～1231毫米，年平均气温在20～21摄氏度；夏季日照多，秋、冬日照少，全年除夏季以西南风为主外，其它季节以东北风为主。
（四） 水体
　  穿过规划区内水系有三条。其中较大两条贯穿A、B两地块块度约为10—15米左右，流量较大分别为南高干渠与南低渠，南高干渠为给水渠道，南低渠为区域排洪渠道。较小的排洪渠道在EF地块内部穿过，宽度约2—6米左右。各地块内散布些面积较小的水体池塘约100—500平方米。
二、建设现状
（一）、人口现状
　　 规划区位于泉州江南池店组团内，区内包含的村庄有湖盘村、清濛村、前店村及登峰村，现状约1900户，人口约0.71万人。
（二）、土地利用现状
　  1、区内现状已建设用地主要为村庄居住、沿迎宾大道两侧的商业、商住用地、工业及市政设施用地等。其余未开发用地主要为林地（龙眼林）及少量旱地与空置地。区内公共服务设施及市政公用设施缺乏，村庄建设布局主要面向南迎宾道沿线两侧展开，村庄建设、环卫、绿化较杂乱、无序，生活居住环境欠佳。
区内地势较平坦，工程条件较好，可供开发利用的用地较大。随着城市建设脚步的加快，对城市环境及生活质量要求的提高，该区的改造势在必行，本区开发建设潜力巨大。
　  2、规划区总面积179.79ha，其中居住用地面积77.47ha，占总用地43.09%；工业企业用地2.84ha，占总用地1.58%；市政设施用地1.04ha，占总用地的0.58%；农林种植地面积87.51ha，占总用地48.67%；排洪沟、水塘水域等面积2.60ha，占总用地的1.45%。规划区内用地权属不一，现状批租用地多为商业、企业用地分布于迎宾大道的两侧。
（四）、建筑现状
　  1、建筑质量
　  本次规划对区内现状建筑质量作了现场调查，将建筑分成一、二、三类，一类建筑是指建筑质量较好，以框架结构为主且外立面完善的建筑；二类建筑是指建筑质量一般，以砖砼结构为主；三类建筑是指建筑质量较差，砖木和土木结构。经调查分析，规划区现状建筑占地总面积约104.03万m2，其中一类建筑48.82万m2 ，约占46.81％，二类建筑26.28万m2，约，占25.20％，三类建筑29.19万m2 ，约占27.99％。
　  2、建筑布局
　  区内建筑主要是村民住宅、商业建筑及工厂企业建筑，建筑密度较大，除现状山体、园林地及部分空置地外，基本建设完全。区内建筑质量参差不齐，工业与居住建筑、新与旧建筑混杂，由于缺乏规划指导和统筹布局，总体上区内建筑空间布局不理想，建筑空间景观较差。
　  3、建筑风貌
　  规划区建筑形式基本上为红砖瓦典型闽南传统民居建筑，同时也具有少量欧式别墅及现代商贸建筑，立面主要为大玻璃体，色彩为白、红为主。历史传统风貌建筑保留的代表有青龙寺、护国宫及其它祖厝等文物单位。
（五）、现状设施
　  区内市政公用设施和公共服务设施匮乏。规划区内的公共服务设施主要集中在现状各个村中心区内，各类公共服务设施规模小，档次低，与泉州市的规模、经济实力、发展速度均不相适应。只有一座金针小学、村委会、老年人活动中心。商业网点不成系统主要位于迎宾道两侧。
规划区内供水、排水、通讯、电力等基础设施均不完善，随着建设规模的扩展，排水、供水能力已成为制约规划区发展的重要因素。区内有两条220KV和一条110KV高压走廊，规划区内有清濛自来水厂一座，位于规划区东面。
（六）、道路交通现状
　  规划区对外的主要交通依托于南迎宾大道及泉三高速公路，对外交通便利。区内道路主要为村庄道路，主要表现为道路系统不完善，通畅性较差，断头路较多。道路宽度较窄，宽度与2～3m为主，部分进村路宽度约4~6米。区内村庄道路及宅前路道基本为水泥硬化路面，道路建设质量情况较好。规划区整体用地开发建设用地较多，建设较完全，可开发用地较少，处改造阶段，现状道路密度较低，路面较窄，难以满足日益发展的村庄居民出行交通要求。
第三章 规划构思
 一、规划依据
（1）《中华人民共和国城乡规划法》 （2008年1月）
（2）《城市规划编制办法》 （2006年4月）
（3）《城市规划编制办法实施细则》 （1995年9月）
（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GBJ137-90）
（5）《城市居住区规划设计规范》 （GB50180-93）
（6）《泉州市城市总体规划（2008—2020）》
（7）《泉州市江南新区控制性详细规划》 （2007年）
（8）《泉州经济技术开发区清濛园区西片区控制性详细规划》（2007年）
（9）《泉州市池店片区片区控制性规划》 （2010年）
（10）《泉州南迎宾大道拓改工程》 （2011年）
（11）泉州南迎宾大道两侧片区改造规划设计指导意见及其它相关规划、政策法规和技术规范
二、规划原则
    1、可持续发展原则：以超前的规划、建筑设计和环境建设奠定可持续发展的基础，以完善的配套设施提供可持续开发的条件。
    2、整体性原则：从区域环境的整体性统筹考虑，协调发展。
　  3、市场经济原则：土地资源的配置与布局符合市场经济的运营准则，促进土地资源开发与利用的良性循环。
 　 4、可操作性原则：适应动态滚动的分期，分片开发需求；合理布局，严守法规，提高规划与管理可操作性。
　  5、生态优先原则：充分发挥和利用好规划区内外的优越自然景观和生态环境资源，强调生态环境保护，注重环境景观和城市设计，打造富有时代气息的空间形态、良好的环境景观和生态品质。
　  6、集约高效原则：完善路网系统，加强交通组织，合理引导交通流。合理开发强度，优化城市土地及资源配置，节约和集约利用土地资源，提高土地使用效能。
三、规划目标
    打造具有泉州特色、环境优美的城市门户形象！
    1、性质定位---集休闲、办公、酒店、住宅为一体的现代化繁荣生态商住综合区。
    2、文化品质---突出地域性、时尚性，以泉州风土人情为底蕴，表现多元化形象品质。
    3、生态环境---设计赋予开放空间亲切宜人的尺度，优美的内外山体景观及滨水环境，舒适清新的绿化和迎宾大道道旁的绿化廊道，宽阔大气的中心广场；强化了城市的文化氛围，真正体现以人为本。
　  4、高效交通---建立合理的道路系统与交通组织，保障区域内交通便捷、安全，注重建立完善的步行系统，强化公共交通，高效安排静态交通。
四、规划理念及构思
　　 1、“疏” “透” “靓”
　  “疏”：通过对现状交通分析，目前现状出行的人流，车行交通都直接压向迎宾大道，造成其交通混杂、通行能力减弱，同时也存在行人安全隐患。
如何解决过境交通与内部交通疏导是本规划需优先解决的主要问题，规划通过完善规划区内的城市道路路网，增大迎宾大道两侧规划城市道路等级，把内部车流向城市道路路网引导，缓解车流对迎宾大道过境交通的干扰。对人流组织采用地下及地上系统的人行步道引导，完善道路两侧的人行道路设计，设置大型的开放空间，对公共场地人流进行疏导。
 　 “透”：规划通过对现状周边区域紫帽山、乌石山风景区、市民广场、区内山体公园及水系等元素分析，做好视线通廊，滨水亲水岸线，突出个景观点的相互视线通廊关系，扩大区域景观联系，构造区域景观引导。
　  “靓”：规划区打造目标标的是泉州南部城市形象，泉州市南部城市门户，规划设计应做好建筑，景观环境的塑造，打造靓丽的城市新面貌。
　  2、文化导向
　  在旧城改造方面：文化创意是灵魂
　 （1）旧城改造是如何使旧城“重生”的系统工程
　  新时期旧城更新改造已不是局部性问题，它决不仅仅是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使旧城从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，真正做到社会效益、环境效益和经济效益的统一。
　 （2）旧城改造要从总体上对旧城区进行全面的研究
　 要制定一个系统的旧城更新改造规划，要从宏观和微观两个方面对旧城更新改造进行规划控制，要有明确的评价体系，目标体系及控制体系作支撑，要与总体规划、分区规划及控制性详细规划相衔接，这样才能避免因规划控制不力而造成的混乱和矛盾。
　 （3）旧城更新改造要树立经济观念
　  城市土地价值和土地收益已成为旧城更新改造中需要研究的重要问题，旧城更新改造实行上是一种经济利益的再分配，因此，在制定旧城更新改造规划时应着手对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，使旧城更新改造规划建立在可靠的现实基础上，但也不能经济利益唯上，为城市可持续发展留下隐患。
　 （4）旧城更新改造应坚持保护城市历史文化环境的原则
　  要将城市设计思想渗透到旧城更新改造中。城市历史文化环境是城市的宝贵财富，更是城市现代化的重要内容，它不仅可以弘扬地域文化，增加民众的凝聚力和自信心，而且对区域文化交流，树立良好的社会形象有着十分深远的意义。
　  （5）旧城更新改造过程中还应注重广大市民的参与
　   人民城市人民建，要充分调动各方面的积极性，整体启动旧城更新改造。对于旧城改造出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题，专业人士和城市市民要多发表意见，旧城区更新改造应是个透明、多方吸取民意的过程。
第四章 规划要素和功能解析
一、规划结构
　  规划区整体空间布局结构为：“一带、两区、三轴”
　  一带：规划区由迎宾大道建筑及两侧绿化景观廊形成的城市景观带。
　  两区：整个规划区结合设计概念构思，可由吉泰路分成东西两片区。其中东片区主要考虑沿街景观，西片区设　  计主要考虑门户景观，同时做好与风景区紫帽山公园入口设计及衔接。
　  三轴：规划区内地块核心轴线，是各地块及相邻地块的景观及建筑设计组织轴心。
二、功能分区
　  规划区在“一带、三轴、两区”的结构指导下，根据具体功能布局，可概括为“两片、多区”的功能分区：
　  两片：由整个规划区结合设计概念构思，可由吉泰路分成东西两片区。
　  多区：规划区是城市门户改造的重点区域，规划区依据上层次规划区内项目确定以居住，商业为主体。规划对土地性质及价值进行合理布局，AB两地块中心形成商务区，主要为商业购物办公休闲空间，同时结合泉州展览城、奥林匹克花园在城市节点地块设置商务与快捷酒店。CD两地块主要为居住配套（D地块保留泉三安置区及已批汽贸4S店），同时结合紫帽山入口设置迎宾酒店及商场公寓。E地块沿迎宾到设置汽贸4S店及高速互通绿化景观公园，延续汽贸走廊的打造，同时突出E地块互通入口生态门户形象；F地块内以生活居住为主。
三、空间组织
　  1．开放空间体系
　  开放空间体系包括步行街，入口广场，绿化轴等，它们以各自不同尺度、形态、铺地、绿化、建筑界面和活动功能，成为市民够物、休闲、居住的最佳场所。规划结合居民出行方式及现状用地景观条件合理打造开放空间体系，体现因地制宜、以人为本的布局理念。
　  2．视觉的整体性
　  人们获得所处空间的信息90%通过观赏，因此观赏的易读性及通达性对一个场所的可识别尤为重要，在设计中我们强调视线的互相渗透性及多样性，通过迎宾大道两侧各30米退让空间打造生态的、丰富的绿化交通景观，充分突出紫帽山、乌石山、街头公园及水系的视线廊道。
三、景观特色
　  1、“商业复合体”
　  主要位于AB两地块，设计多组标志物，如商业中心，SOHO办公、公寓酒店、等标志性建筑，使其成为规划区的城市标志性节点。
　  2、“城市家园”
　  在居住小区之间布置居住区级公共绿地。公共绿地上布置外向型的公共服务设施——如小学、幼儿园等，还可布置羽毛球、篮球等运动场。公共绿地像穿插在街坊之间，结合小区和步行入口，区别于小区内部的公共绿地，成为居住区中心的“城市公园”，是居住区的“绿肺”。从迎宾大道看整个片区，建筑群落之间错落有序，使城市空间富有节奏和韵律。
　  3、“生态休闲”
　  规划区现状绿化覆盖率较高，结合门户景观区域设计构思，规划区设计时在充分结合城市防护绿化、紫帽山休闲公园、城市生态休闲公园打造区内系统的生态休闲绿化景观，体现规划区的生态性、休闲性的特点。同时强化生态廊道作用，加强道路绿化和街头绿地建设，塑造生态园区景观特色。
紫帽山景观入口设计保障180米宽绿化生态景观通廊，强化紫帽山公园与南部公园对景结合，强调紫帽山风景区的生态感。
　  泉州南迎宾大道两侧建筑退让为30米，南高干渠道与南地渠两侧建筑退让为30米与15米，周边小区景观结合其建筑退让设计，局部放大活动与景观空间，保证南迎宾大道及两渠道有充足的绿化同时又有丰富通廊与景观。
　  4、“标志性”
　  标志性景观是只规划区内最具特色的代表的景观点，重要视线交汇节点，设计时需要重点控制的节点。如迎宾大道绿化廊道、紫帽山公园及入口、城市公园、界面转折点及开敞空间广场等。
重要的建筑和构筑物 常成为认识一个区域十分有效的切入点，这就是地标。
建筑造型立面丰富，重要的控制点布置有特色的高层建筑，建筑高度多控制在100米左右，特别主要节点控制150米以内，建筑以现代风格为主。
　  5、“整体性”
  　泉州南迎宾大道道路沿线的城市景观总体形象是由一组组公共建筑及居住建筑、公园、街头广场、开放空间等景观节点组成。设计充分体现道路绿化带和安全、舒适、亲切宜人的慢行空间景观带串接各景观点，融入城市设计最终形成整体道路总体景观形象。在建筑立面形成高低错落有致的天际线，立面形象从高速入口至泉州市区形成现代、传统、新时代的面貌融合，使该区充分表达泉州建筑面貌发展的足迹与形象。