一、制定背景

　　按照《自然资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引（2019年版）>的通知》（自然资办发〔2019〕31号）和《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）等文件精神，结合我市实际，探索解决企业生命周期普遍低于最高年限，企业对产业用地租赁接受度不高，部分产业用地低效退出难等问题。为进一步强化土地要素保障，促进土地节约集约利用，降低企业用地成本，提升企业活力，制定了《泉州市中心市区产业用地先租后让管理规定（试行）》（以下简称《管理规定》）。

　　二、制定依据

　　（一）《自然资源部办公厅关于印发<产业用地政策实施工作指引（2019年版）>的通知》（自然资办发〔2019〕31号）。

　　（二）《自然资源部 福建省人民政府关于印发<泉州市盘活利用低效用地试点工作方案>的通知》（自然资发〔2022〕178号）。

　　三、政策创新点

　　一是有效提升产业用地配置市场化程度。采取先租后让方式供地，丰富了土地配置政策工具箱，可以吸纳更多产业用地主体进入土地市场需求端，有效增强市场竞争性。同时，有利于提升土地要素的流动性，提高了资源配置效率和效益。二是增强产业用地节约集约利用和“全生命周期”管理。与传统出让相比，“先租”可以达到试错、纠错的效果，避免土地闲置，有效减少“囤地炒地”、无序转让、私自改变用途等行为，促进自然资源资产（土地）集约化利用。“后让”可以留住真正好的项目，促进优质企业留驻本土发展。三是有效降低初始用地成本。通过先租后让方式供应产业用地使用权，租赁期间可减少对企业流动资金的占用，为企业争取资金压力缓冲期。企业可形成稳定的预期，做好中短期发展规划，为企业后期发展、转型、升级预留空间。四是进一步完善和优化自然资源资产所有者权益实现形式。先租后让供地政策创新推动土地有偿使用由依赖出让金的一次性经济收益，向着追求长期、可持续、综合化的自然资源资产（土地）收益及其衍生收益转变，进一步优化和完善了自然资源资产所有者权益实现形式。

　　四、规定主要内容

　　（一）适用范围：中心市区（鲤城区、丰泽区、洛江区、泉州开发区、泉州台商投资区）符合国家、省、市产业政策要求的各类产业项目用地，但不包括商品住宅项目用地，且项目用地列入市盘活利用低效用地试点项目范围内。

　　（二）租赁年期：租赁年限一般不得超过5年，且总出让年限（含租赁期）不超过法定最高出让年限。

　　（三）供应程序：区人民政府（管委会）组织本级发改、工信、商务、生态环境等行政主管部门共同确定出让条件，提交市自然资源和规划局拟定供地方案，按程序报市政府研究同意后，由泉州市人民政府批准。

　　（四）监管要求：区人民政府（管委会）应与承租方签订《项目建设投入产出监管协议》，协议中应明确约定租赁期间的土地使用、投资强度、环保要求、产业类型及产出贡献等综合指标，以及用地单位未达到投入产出标准应退出用地的要求和条件。对承租方已建成地上建筑物按照是否竣工验收和能否继续使用分为四种情形进行处置。

　　（五）土地出让金和租金标准：先租后让供地总价款应按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。租赁期间租金：租金=租赁年期÷（租赁年期+出让年期）×成交价。土地租金在租赁期间不作调整，并一次性收取租赁期全部租金。租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地成交价款减去已缴纳的租金，即：剩余土地出让金=成交价-土地租金。

　　（六）供后监管主体：区人民政府（管委会）为先租后让土地供后监管主体，以及租赁到期后不同情况的处理方式。各相关部门应对《项目建设投入产出监管协议》涉及本部门职责范围事项进行考评。

　　五、适用期限

　　本规定自2025年1月13日起施行，有效期2年（至2027年1月12日止）。

　　六、关键词诠释

　　关键词：先租后让、土地出让金、盘活利用低效用地试点

　　“先租后让”是指供地方供地时设定一定期限的租赁期，按照公开程序确定国有建设用地使用权人，可先以租赁方式提供用地，承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。

　　“土地出让金”是指各级人民政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

　　“盘活利用低效用地试点”是指2022年9月30日，经国务院同意，泉州市获批全国首个设区市盘活利用低效用地试点。

　　七、办事指南

　　（一）申请渠道：参照招拍挂项目申请渠道。

　　（二）申请材料：参照招拍挂项目申请材料。

　　（三）申请时间：参照土地招拍挂发布信息。

　　八、咨询方式

　　小潘 联系电话：0595-22179577