【编者按】

　　我市盘活利用低效用地试点开展以来，各地积极推进，大胆创新，勇于探索，总结形成了一批好的经验做法。在近期召开的全省低效用地再开发工作现场会上，石狮市和安溪县分别作典型经验交流，我市9个典型案例入选全省19个低效用地再开发典型案例。为深入学习贯彻党的二十届三中全会和习近平总书记来福建考察时的重要讲话精神，加快盘活存量土地和低效用地，切实推动城乡融合发展从增量依赖向存量挖潜转变，持续增强高质量发展的潜力和后劲，现将9个典型案例分期予以刊发，供各地相互学习借鉴。

　　今日刊发——《晋江市中辉产业园项目》

　　晋江市中辉产业园项目

　　（处置历史用地问题）

　　一、项目基本概况

　　晋江市中辉产业园入市项目用地面积48.03亩，位于磁灶镇张林村、锦美村，交通便利。该地块上世纪90年代用于生产陶瓷，由于陶瓷产业转型升级，建筑物老旧等原因，近年来处于闲置状态，亟需盘活改造利用。晋江市盘活利用低效用地试点工作指挥部办公室（以下简称“晋江市盘活办”）将该项目列入2023年度农村集体经营性建设用地首批入市试点示范项目后，积极引导地块原使用业主参与土地竞买和投资建设，通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题，实现企业增资扩产、转型升级和聚集发展，减少本地产业流失。该案例入选2023年度自然资源部全国农村集体经营性建设用地入市试点“用地主体引导有效类”典型示范案例。

　　二、改造主体和改造模式

　　为加快盘活利用该地块，为晋江类似的历史遗留建设用地探索处置路径，晋江市盘活办组织市自然资源局、磁灶镇、张林村、锦美村共同商议，研究盘活路径。鉴于该地块体量大，形态规整，交通便利，区位优势明显，地块盘活对于解决历史遗留建设用地问题，壮大张林村、锦美村村集体经济，促进农民增收，服务城乡融合发展和乡村振兴有积极意义，大家一致同意紧抓农村集体经营性建设用地入市试点的政策机遇，通过入市方式来盘活利用该地块。晋江市盘活办将该地块列入2023年度农村集体经营性建设用地首批入市试点示范项目后，积极引导地块原使用业主参与土地竞买和投资建设，通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题。

　　三、低效用地再开发取得的成效

　　（一）拓宽土地供应渠道，有利于探索历史遗留用地处置路径。晋江市早期民营经济发展过程中，由于规划管理较宽松，企业因生产发展需要，存在私下土地流转等方式取得土地建设厂房问题，随着建筑物老旧，这些历史遗留建设用地亟需重新规划改造，以满足产业转型升级需要。地块成功出让，为晋江市类似的历史遗留建设用地探索出一条新的处置路径，即引导本地发展受限的好企业、好产业通过入市方式就地改造，解决历史遗留建设用地问题。通过农村集体经营性建设用地入市与国有土地形成互补，解决部分民营企业、中小微企业用地难、审批慢、融资难等问题，减少本地产业流失。

　　（二）壮大农村集体经济，有利于促进城乡融合发展助力乡村振兴。2023年12月8日，该地块按村别分两宗地块（张林村39.38亩，锦美村8.65亩），挂牌方式出让成交，出让年限为50年，晋江辉腾仓储有限公司分别以1127万元、248万元摘牌取得。其中，张林村地块按15%比例征收土地增值收益调节金169.05万元，其余957.95万元收益归张林村集体所有，锦美村地块按15%比例征收土地增值收益调节金37.2万元，其余210.8万元收益归锦美村集体所有。地块成功出让壮大了张林、锦美两个村的村集体经济，促进了乡村振兴。

　　（三）推动农村产业经济发展，有利于盘活低效用地布局新兴业态。晋江辉腾仓储有限公司拟开发建设一个集婴童用品、宠物服装用品、新材料等领域的智能智造产业标准化园区，计划总投资10亿元。张林村入市地块和锦美村入市地块为该公司一期建设项目，拟建设5幢厂房、1幢研发楼、1幢配电房，总建筑面积80055.56m2，容积率2.4，建筑密度36.2%。地块成功出让，使园区业态布局得到优化，产出效益显著提高，同时环境、品质、配套得到大幅度提升。

　　晋江市中辉产业园入市项目建筑物拆除前照片

　　晋江市中辉产业园入市项目建筑物拆除中照片

　　晋江市中辉产业园入市项目建筑物拆除后照片

　　晋江市中辉产业园入市项目效果照片

　　四、主要做法

　　（一）深入调查，摸清地块基本情况。为深入了解地块基本情况，晋江市盘活办组织业务骨干深入现场，做好入市土地调查摸底。经调查，该地块权属来源清晰，已办理集体土地所有权确权登记，其中张林村39.38亩，锦美村8.65亩，位于城镇开发边界内，属于村集体经营性建设用地，规划用途为工业用地。

　　（二）共同研究，明确地块盘活路径。根据地块基本情况，晋江市盘活办组织市自然资源局、磁灶镇、张林村、锦美村共同商议，研究盘活路径。鉴于该地块体量大，形态规整，交通便利，区位优势明显，地块盘活对于解决历史遗留建设用地问题，壮大张林村、锦美村村集体经济，促进农民增收，服务城乡融合发展和乡村振兴有积极意义，大家一致同意紧抓农村集体经营性建设用地入市试点的政策机遇，通过入市方式来盘活利用该地块。

　　（三）出台制度，强化入市政策保障。晋江市盘活办聚焦深化农村集体经营性建设用地入市试点内容，深入镇街、村社、企业，组织相关部门反复论证，探索创新突破，形成入市“1+4”政策体系。明确农村集体经营性建设用地出让的年限和交易程序参照同类用途国有建设用地，采取招标、拍卖、挂牌或者协议出让的方式，在统一的交易平台公开交易；入市地块需经村级决议、镇级审核、部门联审、市级批准后可入市交易；入市成交总价款扣除土地取得成本、中介费、土地增值收益调节金和土地开发支出等费用后，余下部分归村集体所有，集体收益按5％-15%留存，纳入农村集体资产统一管理，其余部分可用于本集体经济组织或村民小组内部成员分配或集体经济发展资金；参照国有建设用地有关规定执行《土地出让合同》和《监管协议》“双协议”，政府部门对产业准入、投资建设、亩均税收等内容进行全流程联合监管，为地块顺利入市提供政策保障。

　　（四）靠前服务，推动地块顺利入市。晋江市盘活办将该项目列入入市试点示范项目，指派业务骨干全程跟踪指导，提供全流程保姆式服务。入市地块摘牌前，指导村集体制定入市方案，并经本集体经济组织村民集体决策同意，从程序上保障农民合法权益，同时指导地块原使用业主做好项目策划、规划设计和成本测算，积极参与土地摘牌。紧盯企业需求，通过多单位协作机制，各审批部门充分利用公告期提前介入“模拟审批”，同步预审、“互认”预审意见，给企业同时颁发《出让合同》《工程规划许可证》《不动产权证书》《建筑工程施工许可证》，实现“四证同发”“交地即交证”“拿地即开工”，加速项目“早开工、早落地、早进驻”。

　　五、政策经验

　　晋江市盘活办在上一轮“三块地”改革基础上深化探索，出台农村集体经营性建设用地入市5份试点政策，形成入市“1+4”政策体系。明确农村集体经营性建设用地出让的年限和交易程序参照同类用途国有建设用地，在统一的交易平台公开交易；入市地块需经村级决议、镇级审核、部门联审、市级批准后可入市交易；差别化征收土地增值收益调节金，大部分归村集体所有，壮大农村集体经济；参照国有建设用地有关规定执行《土地出让合同》和《监管协议》“双协议”，政府部门对产业准入、投资建设、亩均税收等内容进行全流程联合监管，为地块顺利入市提供政策保障。